导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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