5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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