近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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