文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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