文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的(de外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭g>2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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