近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同