近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(p左眉毛有一根特别长是什么意思？ǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性左眉毛有一根特别长是什么意思？(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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