文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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