文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房方差分析英文缩写，方差分析英文翻译者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％方差分析英文缩写，方差分析英文翻译的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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