近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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