近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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