一(yī)线城市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎(hū)是最后一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最后深圳是(shì)房(fáng)价前(qián)三的核心城(chéng)市(shì)。所以(yǐ)，深(shēn)圳的(de)一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士(shì)指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首先有利(lì)于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回(huí)暖，然(rán)后二手房回暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利(lì)于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导价(jià)），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以(yǐ)还需要(yào)持续(xù)的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认(rèn)为，本次政策大(dà)概率(lǜ)为(wèi)真，更多(duō)体现为银行贷款等(děng)领(lǐng)域按(àn)照新的规则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情(qíng)，是(shì)不用发(fā)文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出(chū)世。当时(shí)，深圳一口气公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按(àn)照(zhào)当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照(zhào)指导(dǎo)价来(lái)计算首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家(jiā)还(hái)不(bù)觉(jué)得厉(lì)害，但(dàn)经历了这两年的痛(tòng)苦，才(cái)深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接让(ràng)大批量(liàng)买(mǎi)家，失去了(le)购房能力，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房(fáng)参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆(lù)续跟(gēn)进。事实也确实(shí)证(zhèng)明了(le)，这条政策的(de)“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国(guó)70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交(jiāo)量上，二手房指(zhǐ)导价出(chū)台(tái)当年(nián)，深(shēn)圳二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记(jì)录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰缩(suō)水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌(pái)价低(dī)于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过(guò)半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果(guǒ)案例属实，买家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的房贷(dà大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁i)和持有(yǒu)成本，差(chà)不多(duō)亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年(nián)新低(dī)，学区(qū)房神话不(bù)再，房产中介的日子难过，投(tóu)资(zī)客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是(shì)最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北(běi)京在(zài)房山区试点多(duō)子(zi)女家(jiā)庭(tíng)和(hé)职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分制度政(zhèng)策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中城(chéng)市商品(pǐn)住宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价格仍然是(shì)同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他二线城市(shì)如杭(háng)州、成都、南京、合肥(féi)等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事(shì)实上，上面可能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门(mén)联(lián)合发(fā)文(wén)，全(quán)面推(tuī)动(dòng)二手房“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房交易(yì)，具有(yǒu)定海(hǎi)神针般(bān)的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下这两(liǎng)个词(cí)，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石(shí)如果压不(bù)住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波(bō)正在(zài)路上(shàng)...

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