文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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