OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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