近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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