文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险谢霆锋资产有百亿吗保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门谢霆锋资产有百亿吗(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。<谢霆锋资产有百亿吗/p>

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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