导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说trong>

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。