5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，吴亦凡现在在哪里关着2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性吴亦凡现在在哪里关着(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不吴亦凡现在在哪里关着(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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