饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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