万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(z江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句i)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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