近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(f冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢ù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xià冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢n)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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