导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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