文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shò一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万u)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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