文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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