文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fán坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法g)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(f坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法ēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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