5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qiá尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系n)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(b尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系iàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yu尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系è)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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