近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(k女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么uò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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