饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物trong>对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(m夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物én)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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