OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼有所回升，最穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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