近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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