文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(bi但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思āo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kà但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思n)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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