近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(当年非典为什么神秘结束了jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，当年非典为什么神秘结束了较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī当年非典为什么神秘结束了)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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