近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投(一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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