万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

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　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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