文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(j但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思iàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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