5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(l亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成e)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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