OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(w聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯ǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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