“现在的房(fáng)地(dì)产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从板块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房(fáng)地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是(shì)业(yè)内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是(shì)，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的(de)房企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的(de)张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它(tā)从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回(huí)到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市(shì)场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布(bù)局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节(jié)与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随(suí)着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来(lái)越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的都(dōu)是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归(guī)学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值派(pài)基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利(lì)润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司(sī)很少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服(fú)务没有特(tè)别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c