5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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