万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

龙有几个爪 龙有两个根吗　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。龙有几个爪 龙有两个根吗只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危龙有几个爪 龙有两个根吗机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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