5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数京东是谁的老板是谁本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长(z京东是谁的老板是谁hǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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