“现在(zài)的房地产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的(de)关注(zhù)度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到了(le)最(zuì模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗)底(dǐ)部，而且是(shì)反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关注一下今年(nián)房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的(de)销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国(guó)金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗p>

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积(jī)极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活(huó)配置混合(hé)型证券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的(de)2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的(de)增(zēng)加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求也会越来(lái)越(yuè)多。美(měi)国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的(de)全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也(yě)成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到(dào)期的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗