OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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