近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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