“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房(fáng)地(dì)产都已经(jīng)双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么(me)如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出(chū)现了一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的(de)房(fáng)企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融资成(chéng)本是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注(zhù)意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助日语jtest报名入口，日语jtest报名费于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前(qián)的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉(jué)到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近日语jtest报名入口，日语jtest报名费三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿(ná)地较积(jī)极的房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和(hé)其(qí)自(zì)身(shēn)的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表(biǎo)现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身(shēn)业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物(wù)业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端(duān)息息相关，新盘开工不足(zú)导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如(rú)消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公日语jtest报名入口，日语jtest报名费(gōng)募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光(guāng)一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的(de)定位和比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 日语jtest报名入口，日语jtest报名费