近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(x为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕ǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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