饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克)务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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