近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语ITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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