“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公(g猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种ōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来(lái)自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个(gè)行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看(kàn)重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚(shèn)至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了(le)，其开(kāi)始在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它(tā)本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制了(le)公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭(háng)州地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近(jìn)三(sān)年持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已冲(chōng)进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种链布局猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游(yóu)材(cái)料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘(pán)开工(gōng)不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的(de)思路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域(yù)，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的(de)住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新(xīn)的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前(qián)两位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报(bào)的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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