文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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